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2018-07-16
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住建部最新表态:棚改不搞一刀切!地产股迎希望?
2018-07-13 07:55:54 | 来源:中财网 | 阅读数:149
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住建部今日的表态,再次向市场传达:棚改货币化退出纯属子虚乌有!只要没有炒房,棚改货币化就不会退出市场。
  退or不退?棚改货币化最新定调来了!住建部回应三大热点


  图片来源:图虫创意
  住建部今日的表态,再次向市场传达:棚改货币化退出纯属子虚乌有!只要没有炒房,棚改货币化就不会退出市场。

  最近讨论关于棚改货币化安置收紧的事儿,是一篇接一篇,主要观点是收紧之后三四线楼市基本上凉了。但是,今天住建部公开表示,一些去库存压力比较大的城市,还是继续推行棚改货币化,而房价上涨压力大的城市,取而代之的是新建棚改安置房方式。

  再往前看,7月6日,国务院发布《国务院关于开展 2018年国务院大督查的通知》,其中提到要"启动新的三年棚改攻坚计划",落实2018年开工580万套任务情况,并且通知强调棚改计划不变。可以说,今天住建部的表态,就是回应国务院要求,不搞一刀切、不层层下指标,棚改货币化安置的大方向不会动摇。

  在这个大方向下,今年580万套棚改势必将超额完成。根据政府计划2018年棚改开工套数为580万套,2018-2020年完成1500万套。资金不是问题,今年一季度银行安居类贷款规模已经达到了5万亿,而上半年央行PSL贷款规模也近5000亿元,更为重要的是,在经济托底的关键期,棚改作为关键一手,难以削弱,更多宽财政措施或陆续上路。  住建部回应三大热点问题,强调棚改不搞一刀切
  今天下午3点,住建部召开吹风会,回应市场关注的棚改话题。此前,6月底,市场传言,货币化棚改大概率收紧,引起资本市场大幅波动。新增棚改项目审批严格了吗?棚改货币化会一刀切吗?这些热门话题,今天住建部都进行了回应。

  1新增棚改项目审批将趋严?
  2017年8月六部委即发文明确,应控制棚改货币化安置比例。

  2017年8月,住建部会同发改委、财政部等六部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》明确,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。

  2017年11月,住建部会同开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

  2棚改货币化安置见顶吗?
  商品住房库存不足,房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策。因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。棚改实行实物安置与货币补偿相结合,由棚户区居民自愿选择。

  3今年棚改情况如何?
  今年1月至6月,全国棚户区改造已开工363万套,占今年目标任务的62.5%。下一步,住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时,还将依法依规控制棚改成本,严禁违规支出。

  说白了,住建部在提醒市场:6月底,传来传去的新增棚改项目审批将趋严,实际上2017年8月,就明确了应该控制比例,又不是什么新政策,不要想多了。至于个别人猜测,棚改货币化安置到顶,住建部也明确了不搞一刀切,在商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。  棚改计划不变!国务院已明确强调
  其实,7月6日,国务院发布《国务院关于开展 2018年国务院大督查的通知》,其中提到,启动新的三年棚改攻坚计划,落实2018年开工580万套任务情况。






  显然,棚改货币化安置见顶,三四线房价下跌信号明显。这种分析源头是有问题的,上述通知也强调了棚改计划不变,就是要消除前期市场对于棚改变动的担忧。

  580万套棚改势必将超额完成
  根据政府计划2018年棚改开工套数为580万套,2018-2020年完成1500万套。2018年能不能够完成计划580万套?





  根据住建部的数据,今年1月至6月,全国棚户区改造已开工363万套,占今年目标任务的62.5%。当然,棚改能不能完成关键看资金,特别是国开行资金。根据国开行数据,截至5月末,开行今年发放棚改贷款4369亿元。

  从数据上看,国开行的棚改贷款规模直接对应央行的PSL放贷规模。从今年PSL的新增数量来看,今年1-5月份达到了4371亿元,对比国开行今年1-5月份发放棚改贷款4369亿元,非常吻合。

  从增速来看,2017年全年PSL贷款规模才仅仅为6350亿元,而今年1-5月已经达到了4371亿元,增速远远超过去年,6月份新增605亿元,上半年逼近了5000亿元关口。而且如果按照这个速度计算,PSL贷款规模将再次刷新2016年的高点,突破万亿关口,完成580万套棚改要求已不是问题。

  如果换个角度来看,我们可以发现,中央对于棚改等保障性安居工程的支持力度,在今年上半年不仅没有减少,反而在进一步提高。用数据说话,那就是银保监会的"银行业金融机构保障性安居工程贷款情况表",在今年一季度达到了5万亿的规模,刷新历史新高。当然最新的二季度数据还没有公布。

  我们先看看历史情况:
  2016年公布的第一批数据:第一季度为2.2万亿元,全年达到了11万亿。




  2017年,第一季度为3.4万亿,全年为15.9万亿元。



  2018年第一季度达到了5万亿元。



  以上面的数据来看,2018年第一季度,就达到了2016年全年的一半,而且是2017年1/3,刷新历史新高。从PSL和银行安居贷款两个角度看,2018年用于货币化安置的资金不悲观,甚至会很充裕。与此同时,地方棚改专项债也在抓紧推进。(证券时报)



  发改委专家:房地产调控降房价是表象 目的是稳定房价
  进入7月,云南昆明、大理、河南等地纷纷出台房地产调控新举措,住房城乡建设部等七部门在全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。

  12日晚,《央视财经评论》栏目邀请到中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎以及国家发改委国际合作中心首席经济学家万喆做客演播室,深入解析楼市调控加码,多地为何再出手?



  进入7月多地楼市新举措紧锣密鼓调控再升级
  冯奎:多地楼市密集调控彰显目标不动摇力度不放松
  中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎:最近的一轮调控以来,一线城市、二线城市成交都比较清淡,但部分三四线、四五线城市出现过快上涨的势头,一些地方出台限涨的政策,也是打补丁的政策。但是从更长远的政策信号来看,反映出地方政府层面对于调控不放松的决心。这一轮调控从2014年以来经历多轮,很多人在猜测这样的调控是否到头了?但从现在来看,这样的调控远没有到头。7月份以来,很多的政策出台,显示地方政府对于房地产调控的决心没有松动,这是一个非常重要的信号。

  冯奎:短期调控最大功能是抢时间建机制


  中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎:短期调控最大的功能是赢得时间去建立机制,如果没有在短期之内将一些房价做一定的限制和控制,可能就没有办法为长效机制确定一个比较好的环境,但是现在能不能在短期时间里,将我们的长效机制建立起来是面临的最大问题。

  治理楼市乱象强调精准打击 也要培育市场机制
  冯奎:多部门联动治理乱象促楼市健康发展
  中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎:楼市乱象体现在房地产的从供给到需求方面,以及交易中间许许多多的方面。

  从供给方面来讲,比如,一些房地产商取得了土地以后不去开发,实际上没有按照合同去执行,因此导致了供地不足的情况,也助推了房价上涨。

  从需求端来讲,有些炒房团散布了很多虚假的信息,助推了房价上涨,在整个中间环节里有很多所谓的黑中介,黑中介所做的事情就是制造出各种各样的概念,导致中间环节给大家造成一种恐慌心理,所有的环节都体现了很多的乱象。

  在过去的一段时间里,首先是出台了各种调控措施,下半年以来,有一个明显政策方向就是住建部等7个部委出台了专项行动来规范市场秩序,实际上就是将过去的一些政策落到实处,同时使每个环节的乱象都得到整治,从而有利于房地产健康发展。

  万喆:既要打击楼市乱象又要培育市场机制


  国家发改委国际合作中心首席经济学家万喆:打击楼市乱象和黑中介,总结起来就会发现是信息的不对称。信息披露是不实或者是虚假的,未来整个信息披露市场长效机制会建立,机制建立后,整个信息披露就会比较公开,这样公平公正就更容易达到。

  稳楼市重在稳预期
  冯奎:增加供给是楼市调控的长期之举


  中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎:上半年调控,总体上还是达到了一些预期效果。现在社会上有一种看法是房地产调控就是要把房价降下来,这只是事物的表象,实际上房地产调控是要达到稳定房价的目的,这是一个层次;第二个层次是要降杠杆防风险,重要的是要稳住大家的预期,给房地产创造一个长远健康发展的环境,这个过程中,明显看到房地产调控的重大政策,体现了朝着长效机制方向迈进的努力,这一点值得肯定。未来要做房地产健康发展,因此需要在土地供应方面,为整个未来创造条件。

  万喆:降低房产金融属性助力长效机制建设


  国家发改委国际合作中心首席经济学家万喆:限贷是长效机制的一个表征,现在稳房价,最重要的就是要稳预期,这个预期最重要的就是居民对楼市或者对房子的一种金融属性的预期。

  房住不炒,为什么有一些人会有投机的心态?主要是因为这些年,在货币政策和一些其他宏观政策的刺激下,导致资产升值得非常厉害,所以普通居民心里会觉得房子是有金融属性的,买了它不会跌,不买它财富就会缩水。

  现在金融政策在强监管,货币边际性的收紧或者整个信贷扩张不像以前了,这一系列的政策实际上才是真正的一个基础长效机制,慢慢地,大家会觉得其实房产不是想象的那样,明年翻一番,不买我的财富就会缩水,稳住预期,减少金融属性这才是重要的长效机制。

  冯奎:楼市调控要抓主要矛盾和源头问题


  中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎:创造条件来加快制度建设,包括多主体供给,多渠道保障等。

  万喆:调控楼市决心恒心耐心缺一不可


  国家发改委国际合作中心首席经济学家万喆:实际上,现在治理楼市要有这个决心恒心和耐心,一个都不能少,缺一不可。决心现在已经表达很明显了,房子是用来住的不是用来炒的,而且要解决一些楼市的乱象,就是说坚持不动摇。(中国基金报)



  住建部最新表态:棚改不搞一刀切!地产股迎希望?
  有关棚改安置政策,权威声音来了:不搞一刀切。

  今日下午,住建部召开有关棚户区改造工作的吹风会。在会上住建部明确提出:1、因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;2、商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置;3、进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

  住建部表示,今年1月至6月,全国棚户区改造已开工363万套,占今年目标任务的62.5%。下一步,住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时,依法依规控制棚改成本,严禁违规支出。具体来说,
  一是,切实抓好棚改项目建设。各地应当及早开工新建项目,加快建设续建项目,加大棚改配套基础设施建设力度,努力做到配套基础设施建设与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用,严格工程质量监督管理,让更多困难群众早日“出棚进楼”,住得放心、舒心。

  二是,依法依规控制棚改成本。各地要树立精打细算理念,严格依法依规办事,严禁大手大脚花钱,严禁违规支出,确保按合同约定及时偿还棚改贷款,努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。

  三是,进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围,重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

  四是,因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

  针对政策调整问题,住建部指出,2016年以来,一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存已经不多的情况下,没有有针对性地及时调整完善政策,棚改货币化安置比例仍然偏高。为此,住房城乡建设部通过召开会议等方式,督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式。

  6月下旬以来,受棚改安置政策消息和市场低迷影响,股市中的地产股出现较大幅度下跌。今年以来,地产股指数下跌了22.71%,仅A股地产股市值就蒸发5105亿元,加上港股内房股,市值蒸发超6000亿元。

  如今,住建部明确提出棚改不搞一刀切,明确了市场的预期,靴子也算落地。一些券商近期也表示,房地产板块估值具有很高安全边际,看好地产股反弹行情。

  地产股今年跌幅23%
  在申万一级行业中,房地产板块属于今年以来跌幅较多靠前的,跌幅达22.71%。A股市场房地产板块的139家公司,总市值从今年年初的25679亿元,下降到目前最新的20574亿元,市值缩水5105亿元。

  





  券商看好地产股反弹行情
  在7月8日的研报中,国泰君安证券表示,看房地产基本面反弹。1 月以来的估值下杀,核心原因就是对于地产拿地融资(收紧),而拿地融资是地产未来增长的核心要素,因此,对增长减速的担忧带来了估值的下杀。尽管短期放松的概率不大,但继续紧缩的渠道已经不再存在。开发融资的宽松,将带来推盘的增加,房贷的宽松,将带来去杠杆的稳步进行,最终带来销售基本面的上行,EPS 增速开始反弹。

  预计2018 年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素,维持行业增持评级。1)政策调控仍将持续,边际调整空间较大。随着调控的深化,行政手段调控进入平稳期,一二线城市调控继续加码的概率不大;2)企业端资金偏紧,居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。在供需两旺的预期以及行业进入顺经济周期的趋势下,一二线楼市的热度有望超出预期。

  东兴证券近日的研报中也指出,截至7月6日,房地产板块整体市盈率(TTM)为10.84,仅略高于2014年2月28日的10.69,为2004年以来的次低值。板块估值下降受多方面因素影响,越发严格的调控政策和宏观层面的不确定性是主要因素。

  虽然估值处于低位并不构成看好板块的充分条件,但与2014年年初的情况对比,认为目前的调控虽然短期难以放松,但有一些有利变化值得关注,而这些有利因素有望支撑板块估值。

  一是贸易战带来的宏观不确定性下,去杠杆向稳杠杆转变,经济增长韧性有望保持;二是房地产去库存基本完成,这与2014年的高库存有本质区别,房地产投资对经济增长的贡献空间增大;三是房地产行业出现长租公寓等新的、周期性更弱的新增长点。
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