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2017-10-17
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楼市财富黑洞正吞噬中低收入家庭现金流 不能再让他们加杠杆了
2017-10-13 07:42:23 | 来源:中财网 | 阅读数:300
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市已经成为了财富黑洞。但是,从宏观层面上看,房地产市场又为财税、银行、基建等众多部门贡献巨大的现金流,且无可替代。为了这个更大层面的现金流,个人不得不做出的巨大让步,失去小现金流,甚至不得不去求助“现金贷”这种高额利息的现金流。
  楼市财富黑洞正吞噬中低收入家庭现金流 不能再让他们加杠杆了
  “现金贷”眼下火得一塌糊涂,不少平台赚钱赚到手软,利润好到不好意思说。

  火爆现金贷也折射出一个重要问题——中低收入家庭跑步加杠杆,按揭买房,导致债务上升,现金流普遍恶化。房贷压力下,消费者不得不依赖短期贷款补充现金流,满足平衡支出。长期来看,“现金贷”这种短期高息贷款对个人终究会成为一个得不偿失的选择。

  显然,楼市已经成为了财富黑洞。但是,从宏观层面上看,房地产市场又为财税、银行、基建等众多部门贡献巨大的现金流,且无可替代。为了这个更大层面的现金流,个人不得不做出的巨大让步,失去小现金流,甚至不得不去求助“现金贷”这种高额利息的现金流。

  通常来说,房屋真实的估值,是购买者未来收入现金流的变现值。越来越多中低收入家庭购房者现金流面临可持续性和成长性问题时,楼市的上涨也变得岌岌可危。但是作为典型庞氏融资的房地产,如果无人接货,势必加快整个社会明斯基时刻的到来。






  现金贷火爆警示着什么? 
  一家中型现金贷平台CEO:
  公司利润好到不好意思说。月放款10亿,除去坏账、流量成本、运营成本,净利润大概是六七千万。如果行业排名前10的平台,预计每月纯利润2亿左右。

  有统计显示:
  目前排名前10的现金贷平台,月放款金额在30亿之上。

  排名前20的平台,月放款金额都在20亿之上。

  排名前30的平台,月放款金额都在10亿之上。

  人人都爱现金贷,万家平台争食,因为这不是高利贷,这是超超超高……暴利贷!

  毫无疑问,这些借入现金贷的客户,不会是高净值人群。如果考虑到现金贷火爆是从2016年下半年开始的,就完全可以猜测到,在2016年至今房贷规模迅速上升之后,房贷压力下,消费者不得不依赖短期贷款补充现金流,满足平衡支出。

  高高在上的房价,大幅膨胀了购买者资产负债表。但是,作为衡量了一个人是否健康的现金流量表,却在提醒,还完房贷后,现金收入不断恶化,就像一个人为了赚钱而过度透支健康。

  现金流堪忧
  中低收入家庭越来越多借债过日
  对中国而言,在过去十年,一线二线房价翻了十倍,拉开社会贫富差距的,无疑是你有没有房子,有多少套房子。这两年来,中低收入家庭跑步加杠杆,正是对过去两年多房价翻番后的恐慌,想找一个安身立命的所在,提升一个阶层。

  但是,2016年,新增居民债务超过了新增储蓄,居民部门成为了净融入资金部门。这是一个重要信号!这意味着中低收入家庭将越来越要依靠借债。

  判断居民部门风险的一个指标是居民部门负债与劳动者报酬之比,2016年我国这一指标已经达到90%以上。





  如果考虑到居民内部巨大的贫富差异,中低收入家庭的困境更加凸显。

  根据IMF的统计数据,2015年中国前10%的收入阶层占有全社会财富的超过2/3,不平等程度接近美国。




  按照个人收入分配而言,中国基尼指数高达0.46,早已经超过0.4的国际警戒线。而存量资产分配来看,全国120万高净值人群的可投资资产占据全部可投资资产的近30%。

  统计显示,2016年我国个人持有的可投资资产总额达到165万亿人民币,复合增速21%,位居全球第二。但配置结构失衡现象突出,在地产、保险、存款、股票上的配置比例分别为65%、4%、28%、3%,地产和存款占比较高。

  显然,如果计算下来,扣除高净值人群的投资房产,中低收入家庭的地产配置比重小,而且贷款金额明显高,还款压力最重。

  但是,未来收入现金流呢?普通人的收入也许看起来还有一点增长,实际上已经停滞了。2016年,全国居民人均可支配收入为23821元,5年时间年均实际增长7.4%,被认为“接近富足标准”。但是,如果把房租、房贷支出占个人消费支出总额中扣除,幸福指数会直线下降。这个增长虽然已经跑赢了GDP。但是对比房价增速,仍然差一截。

  负债是刚性
  小心最薄弱的地方
  根据央行公布的数据,2016年底,个人住房贷款余额为19.14万亿,而到今年6月末,为 20.1万亿元。如果按照全国首套房贷款平均利率为5.12%,时长为20年,总额为20.1万亿计算,每个月归还等额本息就达1300亿元。

  从上面这些冷冰冰的数字上意味着,城镇居民面临着高资产、高负债、低现金流的现状,购买负担越来越重。这也可以理解为什么现金贷从2016年下半年开始真正爆发。

  “不能让中低收入家庭加杠杆了。”不少经济学家高呼,从负债与收入之比的视角来看,中国居民部门加杠杆的空间已经不大了,不能再加了。

  特别是考虑到国内贫富差距的扩大,已经不能用杠杆率指标“居民债务余额/GDP”进行国际对比。按照这个指标,2016 年底,我国居民部门杠杆率为 44.4%,比于全球平均的 59.6%和发达国家平均水平73.5%,加杠杆空间的空间还很大。

  现金贷、消费贷应该归属到高息贷款,长期来看终究是一个得不偿失的选择。虽然可以平滑人生不同阶段的消费,过高的借贷利率,将显著减少用于消费的终生经济资源,降低人生的快乐指数。这种债务对于全社会家庭而言,将进一步加剧贫富不均。

  2008年,美国次贷危机就给了我们最好的警示。上图是,2007年美国房产所有者的杠杆率。

  在次贷危机之前的几年,美国政府提出了鼓励中低收入者购房的措施,银行纷纷降低利率吸引中低收入者购房,从而使得房价不断攀升。对于那些中低收入者,其收入往往不稳定,现金流一旦紧张,还款负担压力加大,从而造成房价的下滑,推动大面积违约来临。

  从这个角度看,国内限购、限售、限贷等等措施,已经提前给楼市打了预防针,锁定资产流动性,等着居民部门的现金流的进一步改善。

  昨天,国家统计局表态,“长效机制”正在紧锣密鼓进行,引发市场众多议论,大多数人更加关心的其实是房产税在不在这个长效机制里。如果从居民现金流角度从考虑,房产税开征的可能性仍然比较低。

  在北上广深一线城市,名义价值超过千万房产的家庭比比皆是,但是实际家庭收入可能不超过20万。现金流不够交税的情况,比较普遍。开征房地产税,就是直接对现金流开火,在当下越来越多中低收入家庭现金流恶化的局面下,是不可想象的。

  吞噬现金流
  楼市成为财富黑洞
  显然,楼市这个财富黑洞正在吸干了中低收入家庭现金流。但是,全社会对于房价带来的各种收益依赖程度日益加深。特别是当前房地产的各项税收已经占到了地方财政总规模的45%,政府离开房地产或者打压房地产,直接面临断粮问题。

  土地出让金对于地方债务的重要性,几乎找不出替代品。讨论土地财政的前期是,失去了土地出让金,还有哪些来源可以填补这个巨大的空白?

  根据Wind数据中,23 个省、直辖市政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额占偿还责任债务的比重。

  用土地出让金偿债比重超过 50%,省、直辖市有 6个。

  用土地出让金偿债比重超过30%,省、直辖市有17 个。

  可见无论全国还是省市,政府债务对土地出收入的依赖度均较高。

  在2013年之后,房价调整期间,土地出让金出现下滑,如果不算上中央对地方的转移支付,不少地方出现了较大的收不抵支情况,为此各地开始加强税收征管力度,当时税收成为热点话题。

  楼市对于银行业生死攸关。根据平安证券的测试,商业银行总体涉房贷款规模占比接近四成。截止到2017年上半年,我国商业银行涉房贷款总规模约43.3万亿元,占各项贷款余额37.8%,占银行总资产25.5%。房价一旦下跌,银行贷款不良率将成倍上升。

  这个循环下,楼市已然大而不能倒,房价只能上升,不能下跌。为银行和地方政府,贡献了主要的现金流,维持上述体系正常运转。地产泡沫一旦崩溃,价格猛然下跌将引发经济金融危机。

  这种局面下,房地产已经是典型庞氏融资(Ponzi finance),即债务人的现金流既不能覆盖本金,也不能覆盖利息,债务人只能靠出售资产或者再进行新的融资来履行支付承诺。

  在庞氏融资行为中,债务人只能靠融资所形成的资产升值,变现后带来财富的增加来维持自己对银行的承诺,如果资产不能升值那么只能增加债务才能维持下去,这势必呈现出很高的财务风险,一旦资金链断裂,不仅债务无法偿还,而且融资所形成的资产价格也会出现暴跌。当相同的风险积累到一定程度时,明斯基时刻就到来了。

  租买同权政策
  改善中低收入家庭现金流
  显然,楼市不能跌,但是购买者现金流却又非常堪忧。毕竟购买者现金流的可持续性和成长性,决定了房价的上涨空间。未来收入的现金折现值,代表着楼市的价值资本。

  今年“租买同权政策”的提出,就是改善中低收入家庭现金流的中短期之策。显然,这将成为“紧锣密鼓”的房地产长效机制一部分。最近,租赁政策却利好不断,不少房企盯上“新风口”,包括万科、龙湖等实力型房企纷纷抢滩租赁市场。

  深圳市土地房产交易中心近日发布公告,以挂牌方式公开出让A811-0323宗地的使用权。这是深圳首次采用住房全年期(全年期就是70年)只租不售的办法以挂牌方式出让居住用地。

  可以预见,未来更多土地,甚至不会通过招拍挂的方式,直接用于租赁居住,更大范围实施。对于中低收入的普通家庭来说,短期不用考虑资产负债表了,专心现金流量表,维持健康体面生活,保证消费能力不会被信贷透支,为经济增长做出贡献。政府也可以取得长期稳定收入,也算一举两得。

  但是,你要做大自己的资产负债表,就非常困难了,加杠杆只能进入商品房领域。不过,此时的商品房市场,在政府供给的压缩下,可能会更加豪宅化。(券商中国)

  全国首套房平均利率年内第九次上涨 调整或邻近峰值
  全国首套房平均利率年内第九次上涨
  融360最新数据显示,9月,全国首套平均房贷利率升至5.22%,年内第9次上涨。但值得注意的是,与此前几个月不同,房贷利率涨幅呈放缓趋势。

  数据显示,从全国首套房贷款平均利率走势来看,9月全国首套房平均利率为5.22%,相当于基准利率的1.06倍,环比8月上升了2.01%,上涨速度呈放缓趋势;同比去年9月的4.44%,上升了17.66%。全国首套房平均利率最低的城市前十名分别为上海4.89%、厦门4.99%、大连5.03%、东莞5.06%、西安5.08%、昆明5.10%、乌鲁木齐5.11%、沈阳5.13%、成都5.15%、太原5.15%。

  具体来看,在全国35个城市533家银行中,有137家银行首套房利率上升,占比25.70%;房贷利率下降的有13家银行,占比2.44%;与上月持平的有367家银行,占比68.86%。此外,有36家银行分(支)行因额度等原因暂停受理房贷业务。

  二套房贷方面,9月二套房平均利率5.60%,较上月保持平稳上升,去年同期为5.39%。533家银行中,除36家停贷的银行分(支)行外,二套房贷执行基准利率的银行有2家;278家银行执行基准利率上浮10%,较上月减少62家;执行基准利率上浮15%的有44家;上浮20%的有149家,较上月增加33家;16家银行执行基准利率上浮30%,较上月新增5家。

  融360分析师李万赋表示,自从2014年降息以来,银行一直进行资产重新定价的工作。期间,受到资产荒和坏账风险暴露的影响,也进行资产结构的调整,结合房地产去库存,住房贷款成为大量银行优先配置的资产,提供了较多利率折扣,房贷供给显著扩大。但随着流动性收缩、银行负债成本上升,资产收益下行,导致银行的收入及利润承压。在这样的情况下,再加上信贷额度的限制,逐步减弱房贷折扣、提高房贷利率就成为银行的必然选择。

  但值得注意的是,融360分析师李唯一表示,9月平均利率涨幅已有降低,一线城市中,除上海有提供优惠利率的银行外,北京、广州、深圳平均利率破5.15%,已无优惠利率。一线城市利率变化速度快,时效性强,经历前几次的调整变化后,9月未出现大面积变动。

  因此,李唯一认为,就目前来看,一二线城市已大体完成利率上浮的调整,出现再次大幅变动的可能性较小,总体会处于微调状态,峰值或将临近。

  此外,因银行额度受限,房贷放款时间或再度延长。融360监测数据显示,超过90%以上的银行表示,目前均面临额度不充裕的问题,放款时间由以往的15至60天延长到60至180天不等,部分银行房贷业务受额度影响已进入排队等候办理状态,少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。

  在放款时间方面,以北京为例,23家开展房贷业务的银行中,仅大华银行、民生银行15日放款,兴业、渣打、农行、建行、中信等执行30日放款,中行、汇丰银行、华夏银行、渤海银行等则延至60日。上海的24家银行中,已没有银行15日放款,兴业、农行等13家银行执行30日放款,工行、浦发等45日放款,招行、交行、光大等则60日放款。

  李唯一表示,进入四季度后额度问题将会更加明显,银行严格控制房贷增量,预期明年额度问题不会得到大幅度缓解。真正有效缓解额度问题的关键还在于保障居住需求,市场通过扩大供给保障类房、租房等,分批解决住房问题,避免短时间内购房需求过度集中。

  最后,李唯一指出,政策调控使得房屋回归居住属性后,投资用途的交易会大幅度降低;银行对于购房贷款审核以及额度把控将会更加严格,其他途径的贷款使用范围也将受到监管,总体流入房贷市场的资金会受到限制。因此,无论是购房市场还是中介市场,都将迎来一定的变革。(.经.济.参.考.报.)
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