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2017-12-18
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深圳推出首宗“只租不售”宅地 开发商须自持70年
2017-10-12 07:55:40 | 来源:中财网 | 阅读数:199
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在楼市传统的销售旺季“金九银十”之际,各大房企相继发布公司9月份的销售情况,各大公司9月份销售继续增加,显示各家公司正抓紧一切机会寻求更多的资金回流。
  开发商9个月卖四千亿抓紧回款 明年市场或回落
  在楼市传统的销售旺季“金九银十”之际,各大房企相继发布公司9月份的销售情况,各大公司9月份销售继续增加,显示各家公司正抓紧一切机会寻求更多的资金回流。

  碧桂园三个月卖了4000多亿
  10月10日晚间,万科集团(A股代码:000002.SZ;港股代码:02202.HK)(02007.HK)公布了公司前9月的合约销售金额,数据显示,万科前9个月累计销售金额为3961亿元,超过2016年全年销售金额3647亿元。前9个月,万科累计实现销售面积2664.5万平方米,新增项目23个。

  在目前已经公布公司前9个月销售业绩的房企中,万科暂时以3961亿元的销售额排名第一。尽管碧桂园(02007.HK)还未公布其前9个月的销售业绩,但根据此前数据显示,碧桂园前8个月的销售金额已经达到3806亿元,已完成今年销售目标的76.13%。根据克尔瑞统计的数据显示,碧桂园前9个月累计销售额达到4276.7亿元,9月单月销售额为470亿元。今年的中期业绩发布会上,碧桂园宣布将今年的销售目标由4000亿元提高至5000亿元。

  销售额紧跟万科之后的是中国恒大(03333.HK),公告的数据显示,恒大9月份销售金额为443.5亿元,而8月份的销售金额为334.3亿元;9月份合约销售面积为440.3万平方米,合约销售均价10073元/平方米。截至目前,恒大前9个月累计合约销售金额达到3660亿元。

  恒大集团董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧在中期业绩会上曾表示,2017年恒大有信心超额完成4500亿元销售金额目标。

  保利地产(600048.SZ)10日晚间公告称,公司前9个月累计实现签约金额为2081.59亿元,同比增长32.16%;签约面积1501.26万平方米,同比增长27.24%。

  融创中国(01918.HK)公告称,9月份合同销售金额430.4亿元,同比增长218%;新增预订销售金额441.2亿元,合同销售面积约258万平方米,合同销售均价16680元/平方米。

  截至9月底,融创实现合约销售金额2080.7亿元,其中,合同销售金额为2044.7亿元。目前,融创中国已将全年销售目标从原来的2100亿元上调至3000亿元。

  此外,华润置地(01109.HK)也发布了公司9月份业绩数据,公司9月份单月实现合同销售金额约126.5亿元,合同销售建筑面积约64.78万平方米,前9个月累计合同销售金额约1005.99亿元,累计合同销售建筑面积约660.53万平方米。

  抓紧一切机会冲刺销售回款
  克尔瑞研究数据显示,2017年前三季度,TOP100房企的总体销售规模较去年同期增长36.7%。虽然各梯队房企三季度的业绩较二季度有所下降,但从9月单月的情况来看,各梯队房企的销售规模均环比增长,其中TOP21-30的房企环比增幅最大达91.9%。

  从三季度情况来看,热点的三四线城市市场成交量开始回落;最近出台的政策对三四线城市的影响将更大。其他三四线城市总体仍然有一定的延续性,但不排除有针对这些城市的调控政策出台。

  

  9月,“四限”政策持续发力,热点城市在保持现有调控政策不变的同时,部分城市进一步升级调控。首先,限售城市持续增多。9月末,限售新增了南昌、重庆、石家庄、贵阳、桂林5个二线及热点三四线城市,其中石家庄限售周期长达5年,为本轮限售最严;南宁、长沙则再次升级限售。限售政策俨然成为二三线城市调控最直接的体现。

  这种情况下,克尔瑞表示,政策高压还会持续一段时间,甚至不排除未来还有进一步加码的可能,尤其是最近出政策的这些城市,包括一些还没有出政策的三四线城市,都有加码的可能。预计四季度房企将加快推盘节奏,全力冲击全年业绩目标。尤其在资金回款压力下,新增供应预计将较前三季度显著增加,四季度也将迎来一波成交小高潮,因此整体来看同比增速将保持低位稳定,全年销售规模较去年相比仍有望继续增长。

  明年市场成交将有明显降幅
  10月10日,《经济参考报》报道称,近日,部分城市房地产调控政策再次升级,热点城市个人住房抵押贷款利率频现上浮,监管当局严禁“消费贷”资金进入楼市,住房投机炒作面临“釜底抽薪”,楼市“金九银十”恐难如期而至。

  国家统计局公布的“2017年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,目前,15个热点城市房价环比全面止涨,其中北上广深四大一线城市更是近三年来首现房价全面停涨。

  克尔瑞研究报告预测显示,明年一二线成交可能会继续保持低位水平,而三四线城市的持续性不是特别强,今年这种旺盛的市场成交情况在明年将逐渐回落。整体市场的成交规模比16、17年会有比较明显的降幅。(澎湃新闻)

  长假后房企继续重金拿地:地产50强年内耗资1.77万亿
  国庆长假之后,土地市场很快恢复至此前的火热状态。10月10日上午,佛山桂城一宗商住用地以62.68亿元的最高限价出让,得主为越秀地产。同日,绍兴有4宗地块成功出让,共揽金47.32亿元。青岛、成都、常熟等地在同日也均有土地交易。

  尽管国庆长假期间的楼市成交情况并不理想,但并不妨碍房企的拿地热情。在此之前,房企已经在土地市场投入重金。

  根据中原地产的统计,2017年前9月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿。与2016年同期相比,涨幅达48%。其中,耗资超过200亿的企业达到26家。

  分析人士指出,虽然土地成本越来越高,但为夯实市场占有率,房企会继续在土地市场“一掷千金”。但在调控政策难以放松的情况下,这些土地的盈利前景值得担忧。

  土地市场迅速复苏
  10月10日上午,佛山桂城公开出让一宗占地约11.7万平方米的商住用地,采取“限地价+竞自持人才住房+摇号”的方式竞拍。该地块起拍总价50亿元,为佛山有史以来起拍价的第三高,并吸引了万科、时代、碧桂园、金茂等多家房企到现场竞拍。

  经过半个小时争夺,该地块被越秀地产以62.68亿元的最高限价竞出,楼面价1.53万元/平方米,另需自持面积1万平方米的人才住房。

  几乎在同一时间,浙江绍兴成功出让四宗商住地块,共揽金47.32亿元。其中,万科以总价15.1亿元、溢价率57.29%的代价拿下越城区镜湖中心区的一宗土地。宝龙则以17.2亿元价格拿下袍江22号地块。

  同样在10日上午,碧桂园耗资3.28亿元在常熟摘得一宗住宅用地,竞价次数为30轮。

  刚刚过去的国庆长假,多数城市的楼市成交量低于往年,但土地市场却在长假之后迅速复苏,从上述城市的表现看,企业对一些优质地块仍然有着较高的拿地热情。

  受楼市调控政策不断发酵的影响,进入下半年以来,房地产市场的成交热度明显不及上半年。但在土地市场,企业的热情持续高涨,投入之高可谓“豪掷千金”。

  中原地产统计显示,今年前9月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额为17711.8亿,同比增长48%。其中,拿地支出超过100亿的企业有49家,超过200亿的企业也达到26家。碧桂园、保利、万科的拿地支出则超过千亿。

  去年前9月拿地支出最多的融创,今年付出879亿元。相比之下,今年支出最大的碧桂园,共耗资1772亿元,金额同比几乎翻倍。在拿地面积方面,碧桂园持续位居榜首,但其今年前9月的拿地(规划)面积达到4800万平方米,去年同期尚不到2800万平方米。

  值得注意的是,上述统计仅限于招拍挂市场数据。中原地产首席分析师张大伟指出,考虑到并购的规模不断增加,土地交易的实际规模要明显高于上述统计。如融创在招拍挂市场拿地规模明显下降,但并购规模迅速上升。

  两类房企是拿地热门
  经过2016年和2017年的销售旺季,今年房企的大规模拿地,有着明显的补仓意味。

  10月10日上午,国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上援引数据指出,2016年末,全国商品房待售面积同比下降3.2%,其中住宅待售面积下降11.0%。今年8月末,商品房待售面积同比下降12%。他还表示,这“反映了全国一年多来去库存的效果,特别是三四线城市和一些县城去库存进展更大。”

  张大伟向21媒体表示,从企业的角度看,在销售火热的2016年,大部分企业库存去化明显。因此,房企对热点区域、优质属性地块的拼抢仍然会很激烈。

  北京某上市房企相关负责人向21媒体表示,大型房企出于进一步提高市场占有率的考虑,不得不加大拿地规模。“逆水行舟,不进则退”,该人士表示,当前不增加土地储备,很容易在下一个周期中被甩开。

  上海易居研究院的统计还显示,2011年,50强房企在全国市场的占有率为24.57%。到2017年上半年,50强占有率已经攀升至49.1%,几乎占据半壁江山。但与成熟国家相比,市场集中度还有进一步提高的空间。

  上述人士表示,当前大规模拿地的房企可分为两类:第一类是几家龙头房企,由于规模庞大,已经形成拿地的惯性。第二类是部分中型房企,希望借机快速做大规模。

  但这些土地的盈利前景如何,目前尚难预料。据中原地产统计,大部分全国化布局的房企,今年的拿地成本都高于去年。

  如万科前9月的拿地楼面价为6237元/平方米,比去年同期提高了12.4%;碧桂园的拿地成本为3692元/平方米,同比增长122.5%;保利的拿地成本为7851元/平方米,增长20.2%。恒大是为数不多的拿地单价下降的企业。

  张大伟指出,很多城市出台政策,对价格上限、溢价率等进行限制,但部分住宅属性地块仍遭到全力拼抢。剔除这些行政抑制,实际地价依然较高。

  他还认为,随着楼市调控政策的持续加码和发酵,市场的过热成交已经被抑制,部分城市出现了价格回调的现象。受此影响,“过去的一些高价地已经面临入市难题,现在的部分高价地,未来也将可能面临盈利的压力。”(2.1.世.纪.经.济.报.道)

  三四线城市限售令背后:丑小鸭如何走向白天鹅?
  观察近期全国各地的楼市调控政策,可以看出部分三四线城市也加入了政策收紧的大军中。这些三四线城市主要是地级市,其出台的包括限购限售在内的收紧性政策,目的很明确,即积极化解当前持续膨胀的房价上涨压力。以桂林市9月26日发布的《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》为例,政策中的核心内容是,购房人(以家庭为单位)在桂林市区(不含雁山区和临桂区)购买第三套及以上新建商品住房的,须取得不动产权属证书满两年后方可转让。我认为,这项政策出台与桂林房地产市场高库存、投资投机需求强于本地自住需求等特征是密切相关的。三四线城市限售等政策的逐步出台,正反映了此类城市基本面正发生的变化。

  三四线城市楼市缘何走强?  
  三四线楼市基本面发生的变化,也体现在近期全国重点三四线城市去库存周期或存销比等数据上。观察2010年以来的数据,除个别月份波动外,三四线城市的存销比总体上是高于一二线城市的,但经过近8年的市场调整,当前三四线城市该指标和一二线城市相趋近,总体上都为10个月左右的水平。各类城市之间的去化周期差异在减少,市场分化的特征不断减弱,从侧面也体现了去库存的战略是积极有效的;相比过去偏高的水平,当前三四线城市的去库存周期数据已经降低至历史最低点;此外,从国家统计局的全国70城房价指数也可以看出,有的三四线城市的价格增幅甚至赶超了一二线城市。  
  三四线城市楼市以上种种变化,我们可以通过需求因素、政策措施、城市发展情况三方面进行分析。 
  第一是需求因素影响。三四线城市的房地产项目从过去的烫手山芋变为香饽饽,自然有需求增长的刺激。此类需求包括:城镇化概念下的新市民购房需求、棚改和旧改下的刚性购房需求、本地较为合理的改善型购房需求、外溢的夹带投资投机属性的购房需求等。此类需求释放,容易带来房源的加快去库存。第二是政策措施作用。以上海周边的典型城市浙江海宁为例,此类城市过去是非热点购房区域,但现在在周边城市包括上海、杭州、嘉兴、嘉善等城市购房政策相对紧的情况下,海宁的购房政策反而显得宽松了,这个时候再凭借一些城际铁路等概念,楼市容易火爆。这种作用在一些经济发达的三四线城市中表现尤为明显。第三是城市发展情况变化。三四线城市现在的基础设施在不断改善,最典型的就是高铁和地铁在不断建设,所以有类似概念的城市,其实城市的居住价值和投资价值都在快速上升,这也会带来市场交易的活跃。  
  过去的十年,我们一直把三四线城市的楼市定义为“丑小鸭”,而现在通过部分城市的发展情况可以看出,“丑小鸭”已经“脱胎换骨”展示出了“白天鹅”的动人一面。当然有些“白天鹅”过于招摇,自然要出台政策管一管,不能让其透支过多的概念,因为城市成长一步到位反而是有害的。  
  “丑小鸭”欲变“白天鹅”也要警惕风险
  从大周期角度来看,目前可以将三四线楼市分为两类:  
  第一类是周期性调整特征明显的城市,尤其是一些中部的三四线城市,这类城市当前楼市活跃的特征,更多的是周期性调整的结果,后续依然存在会有价格回调或周期性下跌的可能。 
  第二种是持续改善型的城市,此类城市冲破了周期性调整的限制,价值低估的特征被发现,楼市成长具有稳健性和持续性,类似城市主要分布在三大城市群中。从具体城市来看,深圳边上的惠阳、广州边上的清远和肇庆、杭州下辖的桐庐和临安、嘉兴下辖的嘉善和平湖、湖州下辖的南浔、郑州边上的平原新区、贵阳下辖的清镇等,都属于值得观察和关注的三四线城市。当然,从入市的谨慎角度看,类似城市往往也是后续政策容易管控的城市,最典型的就是限售政策容易出台。 
  当然,无论是丑小鸭还是白天鹅,不同的阶段自然都有其不同的可爱之处。相对应地,不同的市场参与者要分析此类城市的发展阶段,既不盲目看空,也不盲目追捧。对待当前诸多三四线城市,要充分意识到此类城市的楼市情况甚至比一二线城市更显得复杂。(中新网)

  深圳市委书记:防止金融资源过度流向房地产
  10月10日下午,深圳召开全市金融工作会议。省委常委、市委书记王伟中出席会议并讲话,市长陈如桂主持会议。会议深入学习贯彻习近平总书记关于金融工作的重要指示精神,强调要按照全国和全省金融工作会议部署,坚持稳中求进工作总基调,瞄准建设全球一流金融中心城市,统筹做好服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革三篇大文章,全力推动深圳金融改革发展稳定各项工作,以优异成绩迎接党的十九大胜利召开。  
  王伟中指出,党的十八大以来,习近平总书记就金融工作提出了一系列新的重要理论、重要思想、重要举措,特别是在全国金融工作会议上发表重要讲话,对做好新时期金融工作作了全面部署,为我们做好金融工作提供了根本遵循。全市上下要深入学习贯彻习近平总书记关于金融工作的重要指示精神,认真落实全国和全省金融工作会议部署,坚持稳中求进工作总基调,遵循金融发展规律,发挥市场导向作用,瞄准建设全球一流金融中心城市,统筹做好服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革三篇大文章,加快转变金融发展方式,健全金融市场体系,完善地方金融监管架构,加强金融系统党的领导和党的建设,全力推动深圳金融改革发展稳定各项工作,为深圳勇当尖兵、再创新局提供有力金融支撑和服务。  
  王伟中充分肯定党的十八大以来深圳金融工作取得的成绩,深入分析了深圳金融工作面临的问题和挑战,强调要切实增强忧患意识和责任意识,坚持问题导向,保持战略定力,主动拉高标杆,对标国际一流,在全球坐标系下审视自身、谋划发展、赶超进位,抓重点、补短板、强弱项,推动金融工作再创新局。  
  王伟中强调,要坚决把防范化解金融风险作为根本性任务,迅速启动新一轮风险大排查,集中抓好重点领域风险整治,强化风险防控责任,确保深圳金融安全高效稳健运行;要坚持把深化金融改革开放作为根本动力,强化金融监管机构职能和力量,加强金融市场建设,提高金融对外开放水平,持续推进金融业做稳做强做优;要始终把服务实体经济作为根本目的,着力建设科技金融深度融合先行区,增强金融服务实体经济实效性,防止金融资源过度流向房地产,更好促进经济和金融良性循环、健康发展。  
  王伟中指出,加强党对金融工作的领导是做好金融工作的根本保障。要牢固树立“四个意识”,自觉在思想上政治上行动上同以习近平同志为核心的党中央保持高度一致,坚决落实好党对金融工作的领导,认真抓好全市金融系统党的建设,不断增强领导干部金融工作能力,推动深圳金融工作始终沿着正确方向前进。

  王伟中强调,党的十九大即将召开,全市上下要把一切工作聚焦到党的十九大上来,及早谋划,提前准备,第一时间把党的十九大精神传达好、学习好、宣传好、贯彻好,把全市人民的思想和行动统一到党的十九大精神上来,把智慧和力量凝聚到落实党的十九大提出的重大部署上来,推动党的十九大精神率先在深圳落地生根,形成生动实践。  
  会议传达全国、全省金融工作会议精神。平安保险集团、前海微众银行、市创新投资集团负责人在会上发言。市领导李华楠、李小甘、郭永航、田夫、刘庆生、艾学峰、徐文海、高自民等参加会议。(深圳特区报)

  深圳推出首宗"只租不售"宅地 开发商须自持70年
  10月11日,深圳市土地房产交易中心推出首宗“只租不售”地块。该宗居住用地位于龙华民治街道,土地面积为20042平方米,容积率为4.5;建筑面积为90180平方米,含商业、住宅和其他配套设施,土地使用年限为70年。

  该宗地挂牌起始价为人民币7.77亿元,最高限制地价为人民币10.1亿元,封顶溢价率30%;当竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得原则确认成交;当竞买人报价达到最高限制地价时,在最高限制地价和配建人才住房面积基础上,竞价转为竞无偿移交的人才住房面积,无偿移交人才住房面积多者为宗地竞得人。

  土地出让公告称,为培育和发展住房租赁市场,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持,限整体登记,不得销售、转让,这是此次出让居住用地出让最突出的一个特点。项目允许抵押,但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和;因企业破产清算、重组或股权转让、司法强制执行等情况而确需转让的,租赁住房及商业用房限整体转让。转让后,自持物业性质不变。

  该项目竣工验收后方可租赁,租赁须符合深圳市、区政府关于租赁住房的相关规定,并优先租赁给在深圳市龙华区工作的人员,且每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。乙方自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修,且租赁合同应当约定承租人不得转租。(界面新闻)
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