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2017-09-21
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深圳多家银行首套房贷利率上浮5% 放贷速度趋缓
2017-09-13 07:27:34 | 来源:中财网 | 阅读数:360
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除深圳外,今年来,上海地区13家银行也全面上浮首套房贷利率,最高调至基准利率的1.1倍。此外,30家A股房企销售面积出现下滑,热点城市销售面积跌幅近三成。
  深圳多家银行首套房贷利率上浮5% 放贷速度趋缓 
  深圳多家银行首套房贷利率上浮5%
  银行首套房贷利率再上调。中原地产最新数据显示,截至9月11日,深圳地区被统计的17家银行中有9家首套房贷利率上浮5%,占比过半。而且,银行的放贷速度普遍趋缓。

  除深圳外,今年来,上海地区13家银行也全面上浮首套房贷利率,最高调至基准利率的1.1倍。此外,30家A股房企销售面积出现下滑,热点城市销售面积跌幅近三成。

  放贷速度普遍趋缓
  伴随着楼市政策的持续紧缩,银行对于房贷利率的把控力也在不断提升。中原地产9月11日一份名为《深圳商业银行房贷利率情况》的最新统计数据显示,17家银行中有9家首套房贷利率上浮5%,占比过半。其中,民生银行、渣打银行和兴业银行首套房贷利率上浮10%,达到5.39%。邮储银行、中信银行和浦发银行均处于暂停房贷的状态。该数据还显示,目前银行的放贷速度普遍趋缓。

  中原地产数据还显示,被调查的17家银行中,二套房贷利率基本都上浮了10%。其中,兴业银行上浮15%达到5.635%,为被统计银行中最高利率。

  上海首套房贷利率上浮
  除深圳外,月初一项调查也显示,上海地区13家银行今年以来全部上调了首套房最低贷款利率。

  截至9月初,网易地产的最新调查显示,取样的13家银行中已有5家将首套房贷利率调至基准利率,占四成。9.5折或可申请9.5折的银行有五家。此外,浦发银行首套房贷利率依旧维持在年初的9折水平,民生银行成为13家银行中唯一一家首套房贷利率上浮至1.1倍的银行。

  有业内人士分析,贷款政策收紧,实际上也是金融领域去资产泡沫的一个重要体现,目的之一就是要管制类似灰犀牛的市场风险。

  易居智库研究总监严跃进据记者举例称,现在很多商业银行推出的装修贷,实际上就是消费贷,一般情况下可以贷款20万元左右。此类资金,很可能最后会被贷款申请者违规用作买新房,而不是用于此前其他房屋的装修。这样就出现了一个风险敞口,而这个风险敞口必须堵死。

  A股房企销售降温
  紧随楼市政策持续调控的,是房企销售的降温。

  易居研究院发布的最新报告显示,30家A股房企销售面积总体上处于下滑态势,其中热点城市销售面积更是环比跌近三成。

  报告显示,今年8月,在选取的50个固定样本城市中,易居研究院监测的30家A股房企新建商品房销售面积为516万平方米,环比减少25%,同比减少33%。这50个样本城市基本上为热点城市。

  报告分析,二季度开始,此类城市楼市政策持续收紧,对于商品房销售的影响较大。另外,部分房企依然看好热点城市未来的销售市场,所以推盘节奏反而会放缓。(证.券.时.报 裴.晨.汐)

  房贷紧缩杭州样本:柴先生的第二套商住房卡住了
  房贷紧缩杭州样本:柴先生第二套商住房“卡”住了
  相差不过一个月,两套房贷的申请一个被批,一个被否。

  杭州市民柴先生,今年上半年在杭州银行前后申请了两套商用公寓的个人房屋抵押贷款,就在这两天,他接到了开发商的电话,第二套公寓的贷款没有被通过。

  “款放不下来了”
  “两套商住公寓都是一个楼盘,因为购买时间有先后,所以分别办理了贷款。第一套3月3日签的购房合同,一周后去申请的贷款,3月底款就放下来了,第二套4月19日签的购房合同,两天后去申请贷款,一直到9月12日,开发商才通知我,杭州银行把贷款资料退回到他们那里,小半年来,客户经理从没跟我们联系过。”9月12日,柴先生表示。

  不仅客户不知道,开发商也是近日才被告知“款放不下来”。房地产公司的销售人员对21媒体记者称,不止一个客户遇到类似柴先生这种情况,“主要原因是银行没有放款额度,我了解到的客户有十几个类似的情况,公司统一将这批客户转到了北京银行。”

  这不仅影响到柴先生的公寓交房,还导致其购房成本上升。

  以柴先生为例,他第一套商用公寓今年三月底在杭州银行贷款的利率为基准利率上浮10%,现在转到北京银行之后利率要上浮15%。

  “这还是比较优惠的利率了,很多银行早都没有了放款的额度。”北京银行的一位客户经理对21媒体记者表示,目前杭州地区首套房(住宅)的利率普遍都要上浮5%-10%,北京银行目前首套房执行上浮5%,二套房才上浮10%。

  在房地产市场进一步去杠杆背景下,今年以来,各大城市房贷在持续收紧,各大上市银行陆续公布的数据里也可见,银行房贷收紧趋势明显。

  根据上市银行2017年中报统计,25家A股上市银行今年上半年的住房按揭贷款合计同比增长10.89%。

  柴先生的抢房经历很好地体现了杭州今年楼市的疯狂。

  他介绍到,从去年春节一直到今年初,他一直在到处看房。年初在萧山看中的一个新房楼盘由于限价过于抢手,需要提前找点“熟人关系”落位,且还得现金全款的优先,贷款的根本抢不到房。

  “我们公司自己的内部人员好多都抢不到自己楼盘的房源。”该楼盘营销总监也表示。

  就在到处找房源的时候,3月初,杭州出台限购政策,本地户籍居民不允许购买第三套住宅。柴先生也在“限购”之列了。由此,他只得把目标从住宅转向了不限购也不限贷的商用公寓。没想到前后申请只差了一个月,公寓的贷款也“卡”住了。

  杭州调控加强风声再起
  柴先生所不知道的是从6月开始,杭州部分银行出现按揭贷款利率上调;7月中旬,房贷继续收紧,杭州多数银行都已经加入到房贷利率上浮的行列中。目前首套房基准利率上浮5%-10%,二套房上浮15%-20%。

  农行浙江省分行相关人士9月12日对21媒体记者介绍,目前农行执行首套住宅上浮10%,二套房上浮15%,而商住没有几套的概念,都是基准上浮15%。

  建行和交行浙江分行人士也都表示房贷额度非常紧张。

  一国有大行杭州某支行行长对21媒体记者表示,今年以来所有的贷款都有所收拢,其中住房类贷款最紧,商用公寓额度还稍微宽松些,利率也都有所上浮,排队期也要增长,排队四五个月都很正常。“各类贷款都紧张,客户现在有闲钱又不存银行,流动性收缩、银行资金成本上升,资产收益下行导致收入及利润承压,再加上信贷额度的限制,银行逐步减弱房贷折扣、提高房贷利率成为必然选择。”

  21媒体记者了解到,工、农、中、建、交五大国有大行的房贷指标都是专项管理,即由上级行逐级下发,并不是总的贷款指标都很紧张,而是住房贷款作为其中一项单独控制的指标在总贷款规模之内又实行专项管理,显得特别紧张。

  杭州一股份行个金部门负责人介绍,从银行自身来说,出于盈利或者其它考虑,一些股份行和城商行很少做房贷业务,这导致业务都集中到五大行,使其压力更大。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进9月12日对21媒体记者表示,房贷收紧的大背景还是因为整个房地产市场的调控收紧。调控是结构性的,住房市场调控是最本质的,一切都是围绕住房市场,商用公寓并不是重点。“从杭州市场来讲,跟全国不一样的特点是,全国一调控就降温,杭州调控后却没有反应,无论是土地市场还是房地产市场都持续热度,所以我认为杭州后续可能还有进一步的调控政策。”( 21.世.纪.经.济.报.道.包.慧.)

  严查消费贷背后:资金入楼市动力仍在 调控政策从紧
  “我们用了30万的消费贷,又在中介那儿做了一部分垫资,才凑齐了首付。”今年8月,王先生在北京朝阳区购买一套二手房,为凑齐首付,他向银行申请了一笔消费贷款。

  随着首付比例提高以及贷款审核更加严格,消费贷、抵押贷等方式一度受到部分购房者的青睐。但今后将遭遇严格监管。

  9月初,北京银监局、人民银行营业管理部联合印发通知,要求银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。北京市住建委同时发文,要求经纪机构开展违规行为自查,内容就包括“单笔贷款金额20万元以上的个人消费贷款”。随后,深圳、江苏也传出严查个人消费贷款流入房地产市场的消息,并最终被证实。

  北京、深圳,以及江苏省的南京、苏州、无锡等城市,均为楼市调控的“热点城市”:调控趋严后,今年的市场交易量也出现明显下滑。此时,消费贷款仍然“逆势”进入楼市,其背后的逻辑值得关注。严查消费贷流向的信号意义,同样不容忽视。

  Wind数据显示,2017年1-7月,居民新增消费性短期贷款达1.06万亿,同比多增7137亿,并已远超去年全年8305亿的水平。但这部分消费贷中有多少进入了房地产,目前尚难估算。

  凑首付缺口
  “买房就是个资金杠杆行为,如果真的看好这套房子的升值潜力,不如把杠杆用足。”王先生说。除了消费贷款,他还考虑过抵押贷款的方式进行凑钱。这些年,他身边的朋友曾使用过这两种渠道筹集购房资金,虽然利率较高,但考虑到房价上涨的幅度,仍然有收益。

  房产经纪人小陈证实了这种现象。他所在的门店位于北京市朝阳区双桥区域,按照他的说法,过去这些年,一直有客户使用消费贷或抵押贷来凑首付。

  小陈向21世纪经济报道记者表示,今年同样有这种情况出现,因为“首付比例上调了,很多购房者面临资金缺口”。

  今年3月17日,北京市多部门联合发布楼市调控政策,其中将个人购买普通自住房的最低首付款比例提高至60%,购买非普通自住房的首付款比例提高至80%,且在确定购房套数时,采用“认房又认贷”的原则。这一条款使得很多购房者的首付款骤增,按照当前北京的房价水平,首付款可增加数十万至数百万不等。

  这轮调控政策使得很多购房者的购房计划搁浅,北京楼市的成交量也明显下跌。但与此同时,部分中介机构开始向购房者推介首付贷、抵押贷,以及垫资业务。

  所谓“垫资”,指买方或卖方出现资金缺口时,由中介机构先行垫付,而后借款方再进行偿还,但需要支付一定比例(通常高于贷款利率)的“手续费”。如果垫资金额较大,则需要使用房产等进行抵押。

  小陈表示,在他经手的客户中,今年有一部分使用了他推介的抵押贷、消费贷和垫资等,且大部分都是用于凑首付。但具体多少比例不好判断,因为“客户有可能自己从银行借贷款”。

  在新房市场,同样有消费贷款的介入。

  北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示,北京的楼市调控政策比较严格,按照政府限定的价格,项目的盈利空间很小。因此总部对回款的要求比较高,很多项目要求全款支付。他表示,在一些项目中,的确有购房者通过抵押贷或消费贷的方式来支付。

  据了解,由于供应不足且价格受限,今年北京新房项目颇受市场青睐。部分项目的验资标准大幅提高,一些支付能力不足的人被挡在门外。为获取这类购房“资格”,消费贷和抵押贷成为常用的方式。

  中原地产张大伟也认为,北京、深圳、江苏等地率先传出严查消费贷的消息,某种程度上也是因为这些区域的“限价令”较为严格所致。

  楼市调控“打地鼠”
  虽然有客观原因,但若消费贷过多地进入房地产市场,会有损楼市调控的效果。

  张大伟向21世纪经济报道记者表示,这部分新增的消费贷款,很大比例进入了房地产领域,因为“中国人没有使用贷款消费的习惯”。这与大多数机构分析师的观点相同。

  张大伟认为,经过去年以来的多轮楼市调控,信贷、税收、限购、限价等政策都已出尽。三地严查消费贷流向,是对楼市调控的一个重要补充。

  同时,严查消费贷,对于防范市场风险亦有帮助。“不管市场好的时候还是差的时候,都有加杠杆炒房的人。”上述房企人士向21世纪经济报道记者表示,“一旦房价出现持续下跌,炒房客容易遭受损失。若大量资金来源于银行等金融机构,则有引发金融风险之可能。”

  值得注意的是,就在三地开展上述检查之前,这些城市的房地产市场已经出现明显降温。

  根据北京市住建委的数据,今年1-8月,北京成交新房住宅16822套,同比下滑49%;成交二手住宅102471套,下滑44%。机构统计的北京新房和二手房价格也均出现下探。

  深圳和南京的房价则出现明显下跌。根据国家统计局的数据,自去年10月以来,深圳新建商品住宅价格已连续10个月环比止涨,其中8个月下滑,2个月持平。南京房价的止涨时间为8个月,其中6个月下滑,2个月持平。按照机构数据,两地的楼市成交量同样下滑明显。

  张大伟指出,上述三地严查消费贷流向,体现出楼市调控“打地鼠”的特征。即针对个别城市、个别领域的乱象,进行有针对性的调整,而非全盘打压。

  但在当前的时间节点上,这种举动的信号意义也不容忽视。按照多位分析人士的看法,一方面,在上轮调控已过半年后,严查消费贷流向房地产,释放出楼市调控不会松动的信号;另一方面,传统旺季“金九银十”已至,上述动作对市场的非理性情绪也将起到一定的震慑作用。

  张大伟也认为,今年下半年,楼市调控一直处在零星加码的过程中,没有出现明显的松动迹象,未来清查消费贷的行为有可能扩大。若市场反弹过于激烈,对于个别地区或领域,不排除调控进一步升级的可能。(21.世.纪.经.济..报.道.张.敏)
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